Apa yang sedang dikerjakan? Pada saat ekonomi tidak stabil, sejumlah objek yang dibangun di bawah kontrak konstruksi "dibekukan" pada tahap konstruksi. Hal ini terjadi karena berbagai alasan - kurangnya keuangan atau bahan bangunan, dll. Dalam situasi seperti itu, kita dapat berbicara tentang konstruksi yang sedang berlangsung.
Konstruksi Belum Selesai - Definisi
Apa benda-benda ini? Undang-undang saat ini tidak mengandung definisi langsung dari istilah ini. KUH Perdata Federasi Rusia dalam pasalnya nomor 130 (bagian 1) mengacu pada real estat (real estat) segala sesuatu yang berhubungan dengan tanah (tanah bagian bawah, bidang tanah, dll.). Ciri utama dari benda tidak bergerak adalah tidak dapat dipindahkan tanpa menyebabkan kerusakan yang tidak sebanding dengan tujuannya. Ini juga termasuk bangunan yang didirikan dan objek yang sangat "tidak lengkap" yang akan dibahas. Hanya ada satu kesimpulan - arusundang-undang dengan tegas mengklasifikasikan "pekerjaan dalam proses" sebagai real estat.
Dengan demikian, Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia menafsirkan konsep objek seperti itu sebagai bangunan (atau struktur, struktur), yang proses konstruksinya belum selesai. Ini tidak termasuk bangunan sementara - kita berbicara tentang kios, gudang, dll. Praktik peradilan menunjukkan bahwa dalam sengketa tertentu, hakim harus mengacu pada status hukum objek yang sedang dibangun, yaitu rezim hukumnya.
Misalnya, jika di sebidang tanah sudah ada pondasi yang didirikan dengan dinding bangunan, maka tidak mungkin memindahkan benda tersebut tanpa menimbulkan kerusakan yang tidak wajar. Ini, menurut definisi, mengacu pada real estat. Kesimpulan: ketika menentukan status objek yang disengketakan, pengadilan pertama-tama memperhitungkan sifat fisik esensialnya, dan hanya kemudian - ada atau tidaknya pendaftaran negara atas hak itu.
Tidak sesederhana itu
Pada saat yang sama, praktik peradilan penuh dengan perselisihan tentang masalah ini. Kisaran pendapat tentang masalah ini sangat luas. Beberapa ahli hukum menganggap sebagai objek konstruksi dalam proses setiap bangunan yang sedang dalam proses rekonstruksi atau konstruksi, namun tidak memiliki izin untuk commissioning. Definisi ini tidak memperhitungkan keadaan penting bahwa proses membangun suatu objek terkadang dapat dihentikan atau dihentikan karena berbagai alasan.
Berdasarkan definisi terbaru, properti ini sudahtidak bisa disebut contoh konstruksi yang belum selesai. Pada saat yang sama, mereka tidak dapat dikaitkan dengan totalitas bahan bangunan, karena beberapa dari mereka, yang digunakan dalam konstruksi, telah kehilangan sifat aslinya.
Pasal nomor 219 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa hak kepemilikan harus didaftarkan, termasuk untuk properti yang baru dibuat, yang dapat diklasifikasikan sebagai real estat. Di bawah definisi inilah objek "sedang berlangsung" jatuh.
Bagaimana mengenali "tidak lengkap"?
Mari kita pertimbangkan persyaratan dasar untuk objek yang sedang dibangun:
- Memiliki hubungan yang kuat dengan sebidang tanah di mana objek tersebut dibangun (dengan kemustahilan di atas untuk bergerak tanpa menyebabkan kerusakan).
- Penugasan objek individu.
- Adanya fakta penangguhan, konservasi atau penghentian akhir dari proses pembangunan gedung ini (struktur).
Mari kita membuat keputusan akhir: objek seperti itu dapat berarti unit real estat tertentu, pekerjaan konstruksi yang telah dihentikan, ditangguhkan, atau dihentikan.
Pengakuan kepemilikan objek yang sedang dibangun
Jika sebelumnya undang-undang tersebut dianggap sebagai satu set bahan bangunan bersama dengan tenaga kerja yang diinvestasikan dan tidak terkait dengan subjek transaksi hukum perdata, maka dengan amandemen KUH Perdata Federasi Rusia (dalam pasalnya nomor 130) mereka termasuk dalam daftar hal-hal yang berkaitan dengan real estat. Pada pendaftaran keadaan awal suatu objek sedang berlangsungkonstruksi, menurut salah satu sudut pandang yang paling umum, seseorang harus berbicara dari saat pemutusan kontrak sehubungan dengan itu.
Pendekatan inilah yang paling sering diterapkan dalam praktik peradilan yang ada. Dalam undang-undang versi baru, pendaftaran hak milik atas benda-benda tersebut tidak lagi disyaratkan oleh kebutuhan untuk melakukan transaksi tertentu dengannya. Apa kesimpulan dari ini? Tingkat kesiapan objek semacam itu hanya mengacu pada kriteria deskriptif. Setelah pelaksanaan tata cara pendaftaran negara sesuai dengan tata cara yang ditetapkan undang-undang, bangunan tersebut secara sah dapat diklasifikasikan sebagai obyek hukum perdata dengan segala akibat yang ditimbulkannya.
Artinya, kita dapat berbicara tentang munculnya objek hukum yang sama sekali baru, integral dan independen. Hak atas suatu objek dalam penyelesaian didaftarkan dengan prosedur administratif berdasarkan daftar dokumen tertentu. Selain itu, hak tersebut dapat diakui melalui keputusan pengadilan.
Seluk-beluk legislatif
Kasus semacam itu mengacu pada arbitrase dan pengadilan yurisdiksi umum. Masalah paling sulit dalam kategori perselisihan ini adalah kepada siapa sebenarnya memberikan hak kepemilikan - kepada investor, pelanggan atau kontraktor. Dalam situasi ini, banyak terjadi kontradiksi dan nuansa hukum. Ketika mempertimbangkan kategori kasus ini, sejumlah dokumen diterima sebagai bukti, yang berisi konfirmasi kepemilikan sebidang tanah, ketersediaan izin bangunan, serangkaian desain dandokumentasi lain untuk fasilitas konstruksi modal, dll.
Sayangnya norma hukum dalam bidang hubungan ini mengandung sejumlah kontradiksi, oleh karena itu peraturan perundang-undangan pada bagian ini dapat diartikan dalam arti yang cukup luas. Hal ini menyebabkan penyalahgunaan oleh berbagai pemangku kepentingan. Perlu disebutkan bahwa hubungan hukum ini memerlukan pengaturan tambahan yang lebih rinci untuk menghilangkan kesenjangan yang ada dalam perbuatan hukum dan mencapai kesatuan dalam praktik peradilan yang ada.
Mari kita bicara tentang pembangunan yang sedang berlangsung
Untuk dapat mendaftarkan suatu konstruksi yang belum selesai, sebidang tanah yang sedang dikerjakan harus dimiliki, disewa, atau pemiliknya harus memiliki hak milik seumur hidup yang diwarisi atau penggunaan selamanya. Menurut definisi (ingat, real estat mencakup segala sesuatu yang terkait erat dengan tanah dan tidak dapat dipindahkan tanpa menyebabkan kerusakan yang tidak proporsional pada objek), maka kepemilikan yayasan modal merupakan persyaratan yang sangat diperlukan untuk objek yang mengklaim seperti itu. sebuah judul.
Objek yang sedang dibangun, menurut definisi, tidak dapat menjadi subjek kontrak dari kontrak semacam itu, yang validitasnya belum dihentikan. Jika tidak (Kode Sipil Federasi Rusia, pasal nomor 740), kontraktor tetap memiliki hak untuk melanjutkan pekerjaan, yaitu, hak yang disebut pihak ketiga akan terjadi. Sebagaimana dinyatakan dalam undang-undang nomor 122-FZ dalam pasal nomor 25, kepemilikan konstruksi yang belum selesai tersebuttidak mungkin tanpa izin bangunan, proyek dengan deskripsi rinci tentang objek dan dokumen yang mengatur hak atas sebidang tanah.
Jika semua kondisi di atas terpenuhi, pemilik "dalam proses" memiliki setiap alasan untuk mengeluarkan objek konstruksi modal di properti. Sampai mereka terdaftar, setiap transaksi yang terkait dengan objek tidak akan dianggap sah secara hukum.
Poin penting lainnya adalah dengan benar meresmikan hak atas sebidang tanah yang ditempati oleh "belum selesai". Pasal nomor 222 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa jika real estat dibangun di atas sebidang tanah yang tidak dimaksudkan untuk tujuan ini, maka ia menerima status konstruksi yang tidak sah. Memperoleh hak kepemilikan untuk itu dalam hal ini tidak mungkin, dan objek yang didirikan dapat dihancurkan.
Dokumen apa yang diperlukan untuk pendaftaran konstruksi yang sedang berjalan?
Paket kertas yang diperlukan terdiri dari:
- Permohonan pendaftaran objek yang sedang dibangun (hak kepemilikannya).
- Dokumen identitas.
- Kwitansi pembayaran bea negara.
- Dokumen sebidang tanah - bukti kepemilikan atau perjanjian sewa.
- Izin dari otoritas terkait untuk membangun situs khusus ini.
- Deskripsi diterima dari otoritas BTI (rencana teknis konstruksi dalam proses).
Seluruh paket dokumen diserahkan ke ruang pendaftaran.
Bagaimana kabartransaksi dengan objek seperti itu?
Seperti yang telah disebutkan, objek "pekerjaan yang sedang berjalan" yang dieksekusi dengan benar dianggap sebagai real estat. Itulah sebabnya setiap transaksi untuk pembelian atau penjualan aset dalam penyelesaian serupa dengan transaksi dengan real estat lainnya. Pembeli yang ingin membeli "pekerjaan dalam proses" harus memperhatikan hal-hal berikut:
- ketersediaan dokumen yang mengonfirmasi pendaftaran objek;
- adanya keputusan pihak berwenang tentang alokasi tanah untuk konstruksi;
- rencana objek konstruksi yang disebutkan di atas;
- ketersediaan semua dokumentasi yang diperlukan (perkiraan teknis dan desain);
- dokumen yang mengkonfirmasi pemutusan kontrak untuk pembangunan fasilitas.
Semua data dengan karakteristik properti, termasuk lokasinya di wilayah situs, harus ditunjukkan dalam kontrak penjualan real estat.
Kontrak serupa dibuat menurut model yang ditentukan secara ketat, yang wajib dipatuhi oleh semua peserta dalam transaksi.
Fitur pembuatan kontrak untuk penjualan "tidak lengkap"
- Ini harus dibuat secara tertulis dengan pendaftaran negara. Jika bentuk kontrak tidak diperhatikan, ini menyebabkan ketidakabsahannya.
- Seperti halnya transaksi apa pun, rincian para pihak dalam kontrak harus ditunjukkan - dengan data paspor, alamat tempat tinggal, dll.
- Subjek kontrak harus didefinisikan dengan jelas, yaitu data yang terkandung di dalamnyaharus memungkinkan untuk menetapkan dengan akurat penjualan objek tertentu yang dimaksud. Data tersebut terutama mencakup alamat di mana bangunan itu berada.
Perlu diperhatikan bahwa ada alamat "konstruksi" dan "pos". Alamat "konstruksi" ditunjukkan dalam izin bangunan dan menentukan tempat di mana situs untuk konstruksi objek disediakan. Alamat "pos" mungkin tidak cocok dengannya. Itu dapat ditugaskan ke rumah hanya setelah selesainya komisi penerimaan. Perbedaan tersebut harus diperhitungkan saat menyusun dokumentasi untuk akuisisi yang direncanakan.
Di antaranya, harga barang harus dicantumkan.
Harus dicantumkan secara rinci kisaran orang yang berhak menggunakan.
Hak atas properti yang dijual oleh pihak ketiga harus dihormati. Saat melakukan transaksi, penjual bertanggung jawab untuk memberi tahu pembeli tentang hal ini. Kita bisa berbicara tentang hak penyewa, penyewa, jaminan yang ada atau penggunaan seumur hidup. Dalam hal kegagalan untuk memenuhi kewajiban tersebut, pembeli berhak untuk menuntut pengurangan harga jual atau pemutusan kontrak dengan kompensasi untuk semua kerugian.
Pengalihan akhir real estat antara penjual dan pembeli dengan penerimaannya oleh yang terakhir terjadi pada saat para pihak menandatangani apa yang disebut. akta pemindahan.
Benda apa yang dianggap bangunan tidak sah?
Menurut hukum, setiap bangunan, struktur, rumah,didirikan di sebidang tanah yang tidak dialokasikan untuk tujuan ini, dibuat tanpa izin yang diperoleh untuk itu, dibangun dengan pelanggaran signifikan terhadap perencanaan kota dan norma serta aturan lainnya. Jika setidaknya salah satu dari tanda-tanda yang ditunjukkan di atas ada, struktur tersebut diklasifikasikan sebagai konstruksi yang tidak sah. Akuisisi kepemilikan itu tidak mungkin kecuali dalam kasus keputusan untuk efek ini oleh otoritas yudisial.
Dokumen apa yang mengkonfirmasi akhir kontrak konstruksi?
Mereka bisa:
- Perjanjian para pihak atau keputusan pengadilan untuk mengakhiri perjanjian tersebut.
- Tindakan penerimaan dan penyerahan fasilitas setelah kontraktor menyelesaikan tahap pekerjaan tertentu, bersama dengan kesepakatan untuk menangguhkan operasi kontrak lebih lanjut.
- Dokumen lain tentang pemutusan hubungan kontrak secara hukum (kita dapat berbicara tentang ketidakmungkinan kinerja, likuidasi kontraktor, dll.)
Jika konstruksi objek real estat dilakukan oleh beberapa orang, perjanjian kemitraan sederhana dapat dibuat antara semua peserta dalam konstruksi. Dalam hal ini, kita berbicara tentang kepemilikan bersama atas objek yang ditentukan. Dalam hal menarik sumber daya keuangan dari investor oleh pengembang, kita berbicara tentang kegagalan pelanggan untuk memenuhi kewajiban pelanggan kepada investor karena ketidakmungkinan menyelesaikan konstruksi. Maka investor tidak memiliki hak atas bagian tertentu dari objek tersebut.
Bagaimana membuat bangunan tempat tinggal "belum selesai"?
Jika Anda ingin meresmikan objek konstruksi yang sedang berjalan (bangunan tempat tinggal)Dengan demikian, Anda harus mengunjungi alamat di mana departemen teritorial perencanaan kota dan arsitektur berada. Jangan lupa untuk membawa paket dokumen yang terdiri dari:
- Aplikasi untuk pendaftaran atau komisioning.
- Paspor (dokumen identitas lainnya).
- Dokumen yang diperlukan untuk tanah.
- Semua izin dan persetujuan yang diperlukan untuk pengembangan situs ini.
- Proyek untuk pembangunan pondok Anda.
- Spesifikasi tentang penyediaan fasilitas dengan utilitas.
- Kwitansi pembayaran bea negara.
- Paspor kadaster untuk gedung Anda.
Yang terakhir berisi informasi singkat tentang rumah yang sedang dibangun dengan denah wilayah. Dokumen semacam itu harus menyertakan paspor kadaster dari situs di mana rumah itu berada. Jika rumah dijual tanpa paspor seperti itu, transaksi tidak akan dilakukan. Dalam hal ini, paspor teknis untuk objek konstruksi yang belum selesai tidak diperlukan, tetapi sebagai lampiran paspor kadaster, harus ada rencana teknis untuk setiap rumah, bahkan yang belum selesai.
Apa yang harus dilakukan jika dokumen hilang?
Jika Anda berusaha keras, adalah mungkin untuk membuat "tidak lengkap" bahkan tanpa adanya kertas yang diperlukan. Dalam situasi ini, Anda harus bertindak seolah-olah pembangunan pondok baru saja dimulai. Rencana tindakan langkah demi langkah terdiri dari:
- Menulis aplikasi untuk semua yang diperlukanizin, yang tanpanya Anda hanya akan menjadi pengembang yang tidak sah.
- Memesan proyek rumah yang sudah jadi, mirip dengan yang dibangun, dengan persetujuan wajib.
- Menyusun rencana teknis bangunan bersama perwakilan BTI.
- Pesan di Kamar Kadaster paspor objek.
Dengan seluruh paket dokumen yang terkumpul, Anda harus melalui prosedur pendaftaran di departemen arsitektur dan perencanaan kota.
Sebagai alternatif, dimungkinkan untuk menulis kepada otoritas BTI aplikasi pendaftaran oleh karyawan biro objek - rumah Anda yang belum selesai. Ini adalah pilihan yang agak mahal, tetapi menghemat waktu dan saraf Anda.
Jika kita berbicara tentang dacha yang belum selesai, paket dokumennya agak disederhanakan - Anda tidak dapat menunjukkan izin bangunan dan membatasi diri Anda pada rencana kadaster. Dalam hal pembangunan pondok atau rumah pedesaan tempat tinggal, paket dokumen harus lengkap.
Dimungkinkan untuk memfasilitasi pelaksanaan semua dokumen yang diperlukan dalam hal memesan atau membeli proyek standar pondok perumahan dari perusahaan konstruksi tepercaya.
Bagaimana konstruksi dalam penyelesaian ditransfer?
Seperti halnya barang yang sudah jadi, pemindahan dilakukan dengan membuat dan menandatangani akta yang sesuai, yang disebut dengan akta penerimaan pemindahan. Dalam hal konstruksi dalam proses, yang membutuhkan penyelesaian atau penyelesaian pekerjaan tertentu (misalnya, finishing), seluruh komposisi ketidaksempurnaan tersebut harus tercermin dalam kontrak yang ditandatangani pada saat penerimaan.
Berdasarkandari sertifikat penerimaan yang disetujui, pekerjaan yang dilakukan di bawah ketentuan kontrak akhirnya dapat dibayar.
Tentang hak untuk "sedang berlangsung"
Bukan rahasia lagi bahwa dalam beberapa tahun dan dekade terakhir situasi di pasar konstruksi tidak stabil secara ekonomi. Dalam hal ini, dari semua jenis konstruksi yang sedang berlangsung, kita berbicara tentang real estat non-komersial, yaitu perumahan. Banyak kasus dari praktik menunjukkan bahwa sangat, sangat sering, dengan adanya masalah keuangan, pengembang mencoba untuk menunda proses pengalihan bangunan yang sebenarnya dibangun ke pemegang ekuitas. Terkadang mereka memilih untuk bangkrut sama sekali.
Apa yang harus dilakukan pemegang saham untuk melindungi kepentingan sah mereka sendiri? Dalam situasi seperti itu, kesempatan untuk mengakui kepemilikannya atas properti yang merupakan bagian dari objek konstruksi dalam penyelesaian (saham) akan datang untuk menyelamatkan. Untuk melakukan ini, pergi ke pengadilan.
Dalam mengumpulkan dokumen untuk mengajukan klaim terhadap pengembang yang tidak memenuhi kewajibannya, beberapa hal harus diperhatikan:
- Kategori kasus tersebut dipertimbangkan oleh pengadilan di lokasi (secara teritorial) dari objek konstruksi bersama yang bersangkutan.
- Tersirat benar-benar selesai, tetapi tidak dimasukkan ke dalam objek operasi. Jika pengembang bermain-main dengan waktu (yaitu, kita berbicara tentang penundaan dalam pelaksanaan kewajibannya sendiri), keadaan ini tidak dapat menjadi dasar untuk banding yudisial dengan tujuanpengakuan kepemilikan pemegang saham atas objek tersebut.
Terkadang dalam praktik peradilan ada (sebagai pengecualian) contoh ketika kepemilikan bagian dari suatu objek diakui ketika tingkat kesiapan suatu objek yang sedang dibangun adalah dari 75%. Tetapi kasus-kasus ini dapat dianggap sebagai pengecualian. Probabilitas untuk memperoleh keputusan pengadilan yang memuaskan tinggi dalam kasus ketika tingkat penyelesaian bangunan yang sedang dibangun adalah 90% atau lebih tinggi. Selain itu, memberikan bukti kesiapan rumah kepada pengadilan adalah perhatian langsung dari pemegang ekuitas (penggugat).
Juga:
- Dalam pernyataan klaimnya, pemegang saham tidak dapat menuntut pengakuan kepemilikan atas seluruh objek "pekerjaan dalam proses". Haknya adalah untuk mengklaim hanya sebagian dari objek, yang ditunjukkan dalam kontrak yang dibuat dengan pengembang. Seringkali, pemegang ekuitas yang buta huruf secara hukum mengajukan klaim untuk pengakuan kepemilikan "apartemen", "garasi" atau "ruang mobil". Harus diklarifikasi di sini bahwa sampai unit konstruksi bersama secara resmi dioperasikan, dalam arti hukum itu tidak dapat dianggap sebagai real estat penuh.
- Timbulnya hak milik ini hanya dimungkinkan atas suatu benda yang ada, yang lokasinya di dalam benda yang sedang dibangun (gedung, rumah) tersebut dapat diketahui dengan jelas. Hal ini dilakukan berdasarkan ketentuan kontrak dan dokumentasi proyek yang tersedia.
- Pemegang saham memiliki hak untuk pergi ke pengadilan dengan klaim seperti itu hanya dalam hal penuhpemenuhan kewajiban sendiri berdasarkan kontrak dengan pengembang dalam hal pembayaran.
Dalam hal proses kepailitan terhadap pengembang, pengakuan hak tersebut atas apartemen atau unit lain dari konstruksi bersama hanya mungkin jika izin tersedia untuk mengoperasikannya, dan para pihak menandatangani akta pengalihan sebelum tanggal pengadilan arbitrase menyatakan pailit.
