Partisipasi ekuitas telah menyebar luas di Rusia. Perusahaan menarik investor, mereka membangun rumah dengan dana mereka, yang kemudian menjadi milik yang terakhir. Dengan demikian, Anda bisa membeli apartemen dengan cara mencicil dan melunasi utang sebelum pembangunan selesai. Tapi ini tidak semua peluang yang diberikan oleh konstruksi bersama. Apa yang perlu diketahui oleh pihak-pihak dalam transaksi tentang proses ini, apa yang harus diperhatikan - baca terus.
Nuansa
Secara teori, semuanya sederhana dan jelas, tetapi di media proses ini diliput secara negatif. Mengapa ini terjadi? Kepentingan para pihak dalam transaksi dilindungi oleh Undang-Undang tentang Konstruksi Bersama, yang diadopsi pada tahun 2004. Dia memperkenalkan persyaratan ketat untuk pengembang. Saat ini, ini adalah satu-satunya dokumen peraturan yang mengatur konstruksi bersama. Apa yang perlu diketahui klien saat membuat kontrak?
Pengembang dan objek transaksi. Jika perusahaan telahberoperasi di pasar, memiliki sejumlah objek yang diimplementasikan, maka dapat dianggap sebagai mitra kontrak. Menghubungi organisasi yang tidak terverifikasi, terutama orang yang membuat kesepakatan untuk pertama kalinya, tidak sepadan.
Hukum "Tentang Konstruksi Bersama" No. 214 hanya berlaku untuk kontrak dengan nama yang sama. Kata-kata lain tidak diperbolehkan. Jika pengembang mengusulkan untuk menandatangani "Perjanjian Investasi", maka ia berusaha menghindari penyebaran persyaratan peraturan tersebut: hukum "Tentang konstruksi bersama", Hukum Federal "Tentang perlindungan konsumen".
Sebelum Anda mensertifikasi dokumen, mintalah izin bangunan dari perusahaan, cari tahu di mana deklarasi proyek berada, dan bacalah. Secara hukum, publikasi merupakan persyaratan wajib bagi pengembang.
Perjanjian konstruksi bersama dianggap selesai sejak saat pendaftaran negara. Jika tidak, itu akan dianggap tidak valid. Makalah harus memuat deskripsi objek, batas waktu transfer, biaya dan tata cara pembayaran, jaminan.
Periksa dokumen
FZ menetapkan bahwa perusahaan dapat mengumpulkan dana hanya setelah mendapatkan izin, menerbitkan deklarasi proyek, dan mendaftarkan kepemilikan. Jika setidaknya salah satu dari kondisi ini tidak terpenuhi, warga negara dapat meminta pengembalian uang dengan bunga. Mereka dihitung pada dua kali lipat tingkat refinancing. Menurut kontrak, perusahaan harus membangun properti dalam jangka waktu tertentu, dan setelah mendapat izin daribadan-badan negara untuk komisioning untuk mentransfernya ke peserta transaksi. Pihak lain setuju untuk membayar harga yang disepakati dan menerima objek (jika diizinkan).
Kontrak tertulis penyertaan modal dalam konstruksi harus didaftarkan. Baru setelah itu akan berlaku. Sebelum menandatangani dokumen, warga negara berhak untuk membiasakan diri dengan surat-surat seperti itu:
- dokumen penyusun pengembang;
- sertifikat pendaftaran negara;
- sertifikat pendaftaran pajak;
- laporan tahunan yang disetujui untuk tiga periode bisnis terakhir;
- laporan audit.
Meningkatkan keamanan transaksi
Dari 2014, norma Undang-Undang Federal "Tentang Asuransi Tanggung Jawab Pengembang" mulai berlaku, yang berlaku untuk konstruksi bersama. Apa artinya? Dalam kasus default atau kebangkrutan perusahaan, seseorang akan dapat mengembalikan uang tersebut. Selama pendaftaran negara dokumen, pengembang harus memberikan kontrak atau jaminan asuransi kewajiban. Sebelumnya, dimungkinkan untuk memberikan jaminan sebagai jaminan untuk transaksi.
nuansa asuransi
Kontrak dibuat untuk kepentingan penerima manfaat - warga negara atau badan hukum yang dananya dikumpulkan untuk konstruksi.
Acara yang diasuransikan - kinerja penuh atau tidak tepat dari kewajiban pengembang, yang dikonfirmasi oleh keputusan pengadilan.
Masa berlaku dokumen sama dengan yang ditentukan dalam perjanjian pembangunan bersama. Tetapi penerima manfaat dapat menerima kompensasi bahkan dua tahun setelah berakhirnya pemindahan tempat. Jumlah pertanggungan minimum dihitung berdasarkan biaya perumahan. Tapi tidak boleh kurang dari harga pasarnya.
Beginilah cara membangun ekuitas dijamin. Hukum Federal juga mengatur prosedur penyelesaian berikut:
1. Perjanjian jaminan ditandatangani. Jika pengembang belum memenuhi kewajibannya atau belum memberikan jawaban yang masuk akal dalam jangka waktu yang disepakati, maka klien dapat mengajukan dengan persyaratan yang sesuai ke bank penjamin.
2. Transaksi tersebut dijamin dengan kontrak asuransi. Penerima harus mengajukan permohonan kepada perusahaan atau perusahaan asuransi bersama (OVS) dalam jangka waktu yang ditentukan untuk subjek gadai. Undang-undang menetapkan bahwa pembayaran harus dilakukan selambat-lambatnya tiga puluh hari sejak tanggal penyerahan dokumen. Pada saat yang sama, keberadaan utang pengembang ke perusahaan asuransi tidak masalah. Peraturan ini hanya berlaku untuk kontrak yang dibuat setelah tahun 2013.
Metode mengamankan kewajiban
Kami telah mempertimbangkan dengan cara apa (menurut hukum) klien dapat mengembalikan dana yang dikeluarkan. Namun, keberadaan klausul ini dalam kontrak tidak menjamin pembayaran ganti rugi. Berbagai kondisi dan klausul dapat dimasukkan ke dalam dokumen, dengan bantuan yang Anda dapat menunda waktu untuk memenuhi kewajiban. Dan semua ini"jika" tidak boleh melampaui hukum.
Ketika konstruksi lambat atau tidak dimulai untuk waktu yang lama, klien dapat, tanpa menunggu tenggat waktu, menuntut penghentian dokumen di pengadilan. Kemungkinan ini diberikan jika:
1) ada penghentian atau penangguhan pembangunan rumah, yang mencakup objek bersama, dengan adanya keadaan yang menunjukkan bahwa objek tersebut tidak akan ditransfer ke peserta transaksi dalam jangka waktu yang ditentukan dalam dokumen;
2) ada perubahan yang lebih signifikan dalam dokumentasi proyek, termasuk koreksi signifikan pada ukuran objek yang dibagikan;
3) ada penurunan atau peningkatan jumlah apartemen yang termasuk dalam gedung baru.
Apa lagi yang perlu Anda ketahui tentang konstruksi bersama?
Tanggal pengoperasian objek harus dinyatakan dengan jelas (misalnya, “tidak lebih dari 15/10/14”). Sangat sering, pengembang menggunakan frasa iklan: "pada kuartal IV 2014." Kata-kata ini tidak benar. Setelah dua bulan dari tanggal yang ditentukan, pemegang saham dapat secara sepihak mengakhiri perjanjian konstruksi bersama. Yang perlu Anda lakukan hanyalah mengirimkan pemberitahuan tertulis. Pengembang berkewajiban mengembalikan uang yang diterima ke akun klien dalam waktu 20 jam kerja kalender dan membayar denda kepadanya. Atau setorkan jumlah ini pada setoran yang dibuka atas nama pemegang saham.
Total biaya apartemen yang ditunjukkan dalam dokumen dihitung dari harga per meter persegi perumahan, dikalikan denganluas ruangan. Angka-angka ini juga harus dicantumkan. Perlu juga memperhatikan deskripsi parameter ruang hidup: lokasi, lantai, alamat, area, jumlah kamar. Masa garansi untuk apartemen yang dibangun adalah 5 tahun.
Saat mempelajari dokumen, ada baiknya memperhatikan dari mana pemegang bunga harus membayar biaya utilitas dan operasional. Jika item ini tidak ada, maka kewajiban muncul dari saat penandatanganan akta penerimaan dan transfer apartemen, dan bukan commissioning.
Masalah tak terhindarkan?
Terkadang pengembang sengaja "lupa" untuk memasukkan beberapa item ke dalam dokumen. Tetapi klien dapat mengalami kerugian materi bahkan jika perjanjian Konstruksi Bersama dilaksanakan dengan benar. Apa artinya? Pengembang dapat memberikan hak kepemilikan kepada badan hukum lain. Dalam hal ini, dia akan menjualnya hak untuk semua apartemen praktis dengan biaya. Kemudian perusahaan perantara pada harga pasar menugaskannya kepada pemegang ekuitas. Sekilas, seharusnya tidak ada masalah. Namun, jika terjadi risiko pembangunan yang belum selesai atau kebangkrutan pengembang, pemegang kepentingan dapat mengajukan klaim berdasarkan jumlah yang ditentukan dalam kontrak. Tapi apartemen dijual dengan harga pokok, bukan harga pasar.
Skema umum lainnya
Pendaftaran kontrak konstruksi bersama menghitung mundur saat mulai berlakunya. Tetapi sangat sering peminjam menggunakan skema yang berbeda. Mereka menawarkan untuk menandatangani kontrak awal. Ini berisi item yang hampir sama seperti dipada dasarnya, kecuali untuk informasi tentang mulai berlakunya. Dokumen semacam itu tidak tunduk pada pendaftaran negara wajib. Dalam hal ini, para pihak mencapai kesepakatan lisan bahwa peserta kedua segera membayar semua uang untuk apartemen. Pengembang menyanggupi untuk masuk ke dalam kontrak utama penyertaan modal dalam konstruksi suatu saat nanti. Pemegang saham yakin bahwa transaksi dijalankan dengan benar. Tapi skema "abu-abu" ini hanya mengeluarkan dokumen dari ruang lingkup hukum.
Inilah manuver populer lainnya. Pengembang membuat perjanjian dengan pembeli, yang subjeknya bukan kewajiban untuk mentransfer properti kepada pemegang saham, tetapi sesuatu yang lain: pembiayaan kegiatan investasi, pengalihan hak untuk mengklaim tempat, dan sejenisnya. Artinya, seluruh esensi dokumen ditentukan oleh isinya. Tetapi atas tuntutan pemegang saham, pengadilan dapat membatalkannya, karena sebenarnya surat itu dibuat untuk menghindari tanggung jawab menurut undang-undang No. 214.
Pagi - pendaftaran, sore - uang
Perjanjian dianggap mulai berlaku hanya setelah memasukkan datanya ke dalam Rosreestr. Sampai saat ini, pengembang tidak berhak menerima uang. Jadi, momen ini harus didaftarkan dalam dokumen. Tidak layak mempercayai pernyataan karyawan bahwa dokumen akan didaftarkan "oleh seluruh kelompok" nanti, tetapi uang untuk konstruksi diperlukan sekarang. Dalam kasus yang jarang terjadi, jaminan seperti itu benar adanya. Pemindahan ke Kamar setiap dokumen secara terpisah membutuhkan banyak waktu. Tapi klien bisa ditipu. Oleh karena itu, lebih baik bermain aman dan menunggu sampai transaksi ekuitas terdaftar.konstruksi. Pengembang mungkin menuntut pembayaran di muka. Tetapi dalam hal ini, mintalah untuk menunjukkan kontrak untuk objek ini, yang disimpulkan dengan cara yang sama. Dokumen terdaftar memiliki stempel, meterai, tanda tangan penanggung jawab Rosestra dan nomor. Jika transaksi itu dibayar dengan dana dari hipotek, maka ini harus dibuktikan dengan meterai hak tanggungan.
Seringkali, pengembang sendiri tidak ingin menghindari hukum dan menerima dana sebelum dokumen selesai. Tetapi dalam hal ini, mereka membutuhkan jaminan tambahan. Misalnya, open letter of credit di bank. Klien memberikan kontribusi dana untuk itu pada saat penandatanganan kontrak. Tetapi pengembang akan mendapatkan akses ke mereka hanya setelah penyertaan modal dalam pembangunan rumah terdaftar. Tindakan ini secara bersamaan menjamin solvabilitas klien dan memungkinkan Anda untuk mematuhi hukum.
Penerimaan objek dari pengembang
Apa yang perlu Anda ketahui tentang konstruksi bersama pada tahap commissioning apartemen?
Pertama, proses ini harus ditangani dengan pertimbangan. Klarifikasi semua pertanyaan sebelum menandatangani dokumen. Semua kekurangan yang teridentifikasi harus tercermin secara tertulis dalam tindakan ketidakpatuhan objek. Kewajiban pengembang menurut hukum dianggap terpenuhi sejak dokumen penerimaan dan pemindahan tempat ditandatangani. Peserta berhak menuntut penghapusan kekurangan atau pengurangan harga transaksi secara cuma-cuma. Jika cacat telah diidentifikasi selama operasi, maka pengembang berkewajiban untuk memberikan kompensasi kepada klien untuk penghapusannya.
Kedua, jangan menyerah pada bujukan. Di bawah ini adalah yang paling umumskema tindakan pengembang yang bertujuan untuk menekan klien:
- mereka meminta untuk menandatangani surat, memastikan bahwa semua masalah akan diperbaiki nanti;
- mengklaim bahwa mereka akan menyusun "tindakan berbeda" yang akan mencerminkan semua klaim;
- mengancam bahwa, jika melanggar ketentuan dokumen, klien harus membayar denda karena menolak objek.
Bantuan yang kompeten
Ada banyak nuansa yang perlu Anda perhatikan. Karena itu, lebih baik mencari bantuan dari spesialis yang tahu cara menyusun dokumen dengan benar untuk konstruksi bersama, apa yang perlu Anda ketahui dan perhitungkan pada setiap tahap transaksi. Spesialis khusus memberikan bantuan dalam bidang berikut:
- Memilih pengembang, memeriksa dokumennya.
- Menyertai prosedur penandatanganan dokumen: menganalisis kontrak, memberi saran tentang kemungkinan risiko, menegosiasikan perubahan kondisi.
- Siapkan dan kirimkan dokumen untuk pendaftaran.
- Mendampingi klien saat menerima objek, mengatur masalah kekurangan tempat, tenggat waktu, pembayaran pen alti, termasuk di pengadilan.
- Menyusun pemutusan dokumen: mengontrol pengembalian jumlah yang dibayarkan, penagihan denda, bunga atas penggunaan dana pinjaman, serta kompensasi kerugian yang melebihi denda (pembayaran jasa pengacara). Di bidang serupa, bantuan diberikan dalam mengakhiri perjanjian pendahuluan, perjanjian investasi, pinjaman, dll.
Kesimpulan
Anda dapat membeli apartemen di pasar primer dengan mengisi konstruksi bersama. Apa yang perlu diketahui pedagang? Banyak nuansa. Dimulai dengan aturan pemilihan peminjam yang memadai dan diakhiri dengan fitur pengisian akta penerimaan. Oleh karena itu, sebaiknya gunakan jasa pengacara berpengalaman yang akan mendampingi klien di semua tahapan transaksi.
