Banyak orang lebih memilih untuk membeli apartemen pada tahap pembangunan gedung apartemen. Hal ini memungkinkan Anda untuk membeli objek dengan biaya yang lebih rendah. Proses ini disebut partisipasi ekuitas dalam konstruksi. Agar pemegang bunga dilindungi secara andal dari kehilangan dana, seseorang harus secara kompeten mendekati pilihan pengembang, serta mempelajari kontrak yang dibuat dengan cermat. Dokumen inilah yang melindungi hak pembeli barang yang belum selesai.
Inti dari penyertaan modal
Proses mengasumsikan bahwa bangunan multi-apartemen sedang dibangun dengan mengorbankan pembeli apartemen di masa depan. Mereka berinvestasi dalam pembangunan rumah, dan setelah commissioning, mereka dapat mendaftarkan kepemilikan apartemen.
Prosesnya diatur oleh undang-undang khusus Undang-Undang Federal No. 214 "Tentang konstruksi bersama", dan berbagai perubahan dilakukan secara teratur untuk menjamin perlindungan hak-hak pemegang ekuitas. Fitur utama dari partisipasi ekuitas dalam konstruksi meliputi:
- hak dan kewajiban masing-masing pihak baru muncul setelahmenandatangani kontrak;
- DDU menentukan semua nuansa kerja sama, dan memiliki tanda-tanda perjanjian yang berbeda, yang mencakup perjanjian investasi dan kontrak, serta penyediaan layanan dan jual beli;
- apartemen dibeli berdasarkan perjanjian tersebut, yang terletak di rumah yang belum selesai;
- dalam kondisi seperti itu, banyak pemegang saham tertarik, yang memungkinkan pengembang untuk membangun objek dengan investasi uang yang minimal;
- tidak hanya individu, tetapi juga perusahaan dapat menjadi pemegang saham;
- peserta tidak dapat mempengaruhi perubahan proyek, kerangka acuan dan kondisi lain untuk pembangunan rumah.
Seringkali, warga yang membeli apartemen di rumah yang sedang dibangun menghadapi penipuan atau kebangkrutan pengembang. Dalam hal ini hak pemegang saham dilindungi oleh ketentuan DDU. Dalam situasi sulit, pengalihan penyertaan modal dalam konstruksi kepada perusahaan lain atau orang yang terlibat dalam pengumpulan dana dapat dilakukan.
Peraturan Legislatif
Saat membeli rumah di fasilitas yang belum selesai, Anda harus memperhatikan ketentuan undang-undang dasar Undang-Undang Federal No. 214. Itu diadopsi pada tahun 2004, dan dialah yang mengatur semua hubungan yang muncul antara pengembang dan pemegang ekuitas. Ada banyak perubahan dan amandemen undang-undang ini. Ini dibagi menjadi beberapa bagian dan paragraf, yang masing-masing memiliki tujuannya sendiri. Perubahan dan ketentuan utama meliputi:
- aturan ditunjukkanmembuat dan mengakhiri perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi;
- kemungkinan mentransfer hak kepada pihak ketiga ditentukan;
- ada tanggung jawab pidana bagi pengembang jika mereka tidak memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian;
- dengan segala cara, pengembang harus membuka rekening khusus yang ditujukan untuk transfer dana oleh pemegang saham, dan uang tersebut dapat digunakan secara eksklusif untuk pembangunan fasilitas;
- pengembang harus memiliki situs web resmi mereka sendiri, yang mengungkapkan semua informasi tentang pekerjaan mereka, yang mencakup proyek, izin, dan dokumen lainnya.
Sekarang semua pengembang membuka rekening escrow yang dirancang untuk mentransfer uang ke pemegang ekuitas. Undang-undang Federal tentang partisipasi dalam konstruksi bersama menunjukkan bahwa akun semacam itu ditutup hanya setelah penggunaan dana sepenuhnya. Kondisi seperti itu tidak dapat menjadi hambatan dalam pemberian hak.
Selain itu, undang-undang mengatur kebutuhan untuk membuat dana kompensasi. Hal ini diwakili oleh asuransi untuk pemegang saham, karena jika karena alasan tertentu pengembang tidak memenuhi kewajibannya, maka kerugian pemegang saham ditanggung dengan mengorbankan dana dari dana ini.
Kelebihan dan kekurangan
Menggunakan DDU untuk membeli rumah memiliki banyak keuntungan bagi setiap pembeli rumah, tetapi penting untuk mempertimbangkan kerugian tertentu dari keputusan tersebut. Partisipasi dalam pembangunan bersama objek real estat dianggap berisiko, karenaselalu ada kemungkinan pengembang gagal memenuhi kewajibannya karena berbagai alasan.
| Pro | Kontra |
|
Biaya rendah ditetapkan pada objek, yang jauh lebih murah daripada harga apartemen jadi di pasar primer atau sekunder |
Harus menunggu cukup lama hingga perumahan selesai dibangun, sehingga kesempatan ini dimanfaatkan oleh masyarakat yang sudah memiliki tempat tinggal |
| Banyak pengembang menawarkan cicilan untuk seluruh periode pembangunan rumah, yang memungkinkan Anda membeli apartemen tanpa jumlah dana awal yang diperlukan saat membuat DDU | Seringkali, pemegang saham harus berurusan dengan keterlambatan pengiriman objek, sehingga perlu untuk menagih pen alti melalui pengadilan |
| Menerima perumahan dijamin oleh hukum, sehingga pemegang ekuitas masih dapat mengandalkan apartemen atau kompensasi kerugian | Jika, karena berbagai alasan, apartemen melebihi ukuran persegi yang disepakati sebelumnya, Anda harus membayar sejumlah dana |
| Hukum memberlakukan persyaratan yang ketat dan banyak pada pengembang, sehingga Anda dapat yakin akan keandalan perusahaan |
Tidak jarang terjadi penipuan, misalnya pengembang menjual satu apartemen ke beberapa pemegang saham atau skema lain digunakan untuk menghindari hukum, yang mengarah pada perlunya litigasi |
| Jika perusahaan tidak menyerahkan rumah pada tanggal yang ditentukan, maka pemegang saham dapat mengandalkan pen alti yang baik, dihitung untuk setiap hari keterlambatan | Seringkali perusahaan menyatakan dirinya bangkrut, yang mengarah pada pemindahan rumah ke pengembang lain, dan semua ini berdampak negatif pada waktu konstruksi objek |
Karena kelebihan dan kekurangan di atas, setiap orang harus secara mandiri memutuskan apakah penyertaan modal dalam pembangunan layak dan bermanfaat untuknya.
Bagaimana cara membeli rumah di DDU?
Prosesnya dianggap tidak terlalu rumit, tetapi untuk memastikan menguntungkan dan efektif, calon pembeli harus mengikuti langkah-langkah berurutan tertentu.
Sebelum menghubungi pengembang, penting untuk mengetahui ulasan tentang dia, mempelajari dokumentasi resmi, dan juga memeriksa seberapa cepat pembangunan rumah tertentu dilakukan.
Dapatkan detail perusahaan
Pertama-tama, Anda perlu memastikan bahwa apartemen dijual menurut DDU oleh organisasi yang benar-benar andal, terverifikasi, dan terdaftar secara resmi. Undang-undang Federal tentang partisipasi dalam konstruksi bersama menunjukkan perlunya memperoleh informasi tentang pengembang:
- harus diwakili oleh perusahaan yang terdaftar resmi;
- diharapkan perusahaan telah membangun dan menugaskan fasilitas;
- tidak boleh ada litigasi terbuka terhadap organisasi;
- semua rumah masa lalu harus dimasukioperasi dalam jangka waktu yang telah ditentukan;
- semua dokumen yang dikirimkan di situs web organisasi dipelajari dengan cermat, termasuk proyek, izin kerja, deklarasi, dan dokumen lainnya;
- perusahaan harus memiliki hak atas lokasi di mana proses pembangunan fasilitas berlangsung.
Jika dokumen dan izin ini tidak ada, tidak disarankan untuk membuat DDU dengan pengembang.
Informasi apa yang terkandung dalam deklarasi?
Secara khusus banyak perhatian diberikan pada studi deklarasi untuk konstruksi. Itu harus ditempatkan di sumber terbuka 14 hari sebelum kesimpulan dari perjanjian pertama dengan pemegang ekuitas. Dokumen ini harus berisi informasi penting untuk setiap peserta konstruksi. Ini termasuk:
- nama dan alamat resmi perusahaan pengembang;
- izin kerja terdaftar;
- menunjukkan lisensi yang diperoleh sebelumnya;
- sesuai dengan masa berlaku lisensi;
- daftar semua pendiri perusahaan;
- mengingat objek-objek yang didirikan di masa lalu selama tiga tahun operasi perusahaan;
- menunjukkan hasil keuangan pekerjaan;
- hutang dan piutang yang diberikan;
- menunjukkan transaksi lain yang menjadi dasar pengumpulan dana untuk konstruksi.
Kontrak penyertaan modal dalam konstruksi dengan pemegang ekuitas disimpulkan hanya setelah pengembang membeli atau menyewa tanah tempat pembangunan rumah direncanakan.
Apa yang harusmenyertakan dokumentasi proyek?
Ini dianggap sebagai dokumen penting bagi setiap peserta konstruksi. Dokumentasi harus dibuat dan dipublikasikan 14 hari sebelum saat perjanjian pertama dengan pemegang saham dibuat. Informasi kunci dari proyek ini meliputi:
- informasi tentang pengembang;
- informasi tentang semua pendiri;
- data kondisi keuangan perusahaan;
- izin dan izin bangunan;
- periode selama itu direncanakan untuk membangun objek;
- lokasi rumah sedang dibangun;
- properti perusahaan;
- biaya konstruksi dan kontraktor yang terlibat.
Dapat mengubah informasi dalam dokumentasi proyek jika kondisi keuangan perusahaan berubah dalam satu kuartal. Selain itu, semua penyesuaian ini harus dipublikasikan di sumber terbuka.
Nuansa membuat perjanjian
Segera setelah semua informasi tentang pengembang diverifikasi, dimungkinkan untuk membuat DDD dengannya jika ia dapat diandalkan dan diverifikasi. Partisipasi ekuitas dalam konstruksi tentu menyiratkan pelaksanaan dokumen khusus ini, karena makalah lain tidak akan melindungi pemegang ekuitas berdasarkan ketentuan Undang-Undang Federal No. 214.
Tentu saja, dokumen ini berisi informasi:
- subyek perjanjian, yang mewakili apartemen, dan alun-alunnya, jumlah lantai, jumlah kamar, ukuran dan keberadaan balkon atau loggia, alamat pasti, ketersediaan berbagai komunikasi, serta satu setparameter teknis lainnya;
- harga properti;
- pesanan pembayaran;
- tenggat waktu untuk mengoperasikan rumah;
- durasi masa garansi, yang tidak boleh kurang dari lima tahun;
- cara apartemen yang sudah jadi akan ditransfer ke pemegang saham;
- kondisi tentang kebutuhan untuk melengkapi tempat tinggal.
Dengan pembuatan dokumen penyertaan modal dalam konstruksi yang benar, pemegang saham akan dilindungi secara andal dari penipuan oleh pengembang atau dari kebangkrutannya. Beberapa pengembang menawarkan kesempatan untuk membayar apartemen dengan mencicil.
Pendaftaran kontrak
Setelah penandatanganan perjanjian, diperlukan untuk mendaftarkannya secara resmi. Hanya dalam kondisi seperti itu konstruksi bersama dilakukan secara legal. Kondisi partisipasi menyarankan bahwa perlu untuk menyiapkan DDU, rencana fasilitas, deklarasi proyek dan dokumen pribadi pembeli, setelah itu dokumentasi ini ditransfer ke Rosreestr.
Proses pendaftaran memakan waktu sekitar 10 hari. Untuk ini, warga harus membayar 350 rubel.
Hak apa yang dimiliki pemegang ekuitas?
Berdasarkan DDA, pembeli rumah memiliki banyak hak yang berbeda. Ini termasuk:
- jika tenggat waktu untuk mengoperasikan fasilitas tersebut tertunda, maka warga negara mungkin diminta untuk membayar denda berdasarkan perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi;
- setelah penandatanganan perjanjian, pemegang saham menggadaikan wilayah itu sendiri dan objek yang dibangun di atasnya;
- diizinkanmembuat kontrak untuk pengalihan hak untuk menuntut dengan kesepakatan;
- apartemen siap pakai hanya diterima setelah membuat tindakan transfer khusus;
- jika pelanggaran signifikan terdeteksi selama inspeksi perumahan, maka tindakan tersebut tidak dapat ditandatangani, setelah itu pemegang kepentingan dapat menuntut koreksi kekurangan.
Jika berbagai masalah diidentifikasi setelah mulai menggunakan perumahan, maka berdasarkan masa garansi, pembeli mungkin meminta pengembang untuk menghilangkannya.
Bagaimana penghentiannya?
Ketentuan pemutusan kontrak ini ditulis langsung dalam paragrafnya. Mungkin ada berbagai alasan untuk ini. Paling sering, pemutusan perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama diperlukan jika pengembang gagal memenuhi kewajibannya, misalnya, rumah tidak dioperasikan tepat waktu, ada pelanggaran signifikan, atau ukuran persegi properti tidak sesuai dengan ukuran yang telah ditetapkan sebelumnya.
Proses penghentian pasti akan terdaftar secara resmi.
Kesimpulan
Dengan demikian, partisipasi warga dalam pembangunan bersama dianggap sebagai cara yang populer untuk memperoleh real estat yang murah dan berkualitas tinggi. Pada saat yang sama, penting untuk memilih pengembang dengan benar, dengan siapa DDU dibuat lebih lanjut. Dokumen ini harus memiliki formulir yang ditentukan dan berisi semua informasi yang diperlukan tentang peserta.
Berdasarkan DDU, pembeli rumah diberkahi dengan banyak hak yang dapat dipertahankannya dalam gugatan atau di pengadilan.
