Pengembang berkewajiban untuk menerbitkan kontrak asuransi kewajiban sebelum kesimpulan dari transaksi pertama dengan pembeli. Jika tidak, dia tidak akan dapat mendaftarkannya ke Rosreestr. Ini dan tambahan lainnya dibuat pada tahun 2014 oleh Undang-Undang Federal No. 294 “Tentang amandemen tindakan legislatif tertentu.
Esensi
Sejak tahun 2014, perusahaan konstruksi wajib mengkonfirmasi pemenuhan kewajiban dengan menerbitkan surety atau asuransi pertanggungjawaban perdata pengembang dalam konstruksi bersama. Ini akan memungkinkan pembeli untuk mengembalikan dana mereka jika terjadi situasi yang tidak terduga.
RUU yang diadopsi menetapkan tanggung jawab pengembang untuk:
- menghindari kewajiban;
- pengiriman objek yang belum selesai;
- pailit sebelum serah terima.
Para ahli khawatir bahwa inovasi akan menyebabkan harga yang lebih tinggi untukproperti. Pemerintah meyakinkan bahwa faktor-faktor ini tidak saling terkait. Biaya asuransi, bahkan untuk perusahaan besar, berjumlah 1% dari volume transaksi. Pengembang harus mengalokasikan dana untuk biaya ini dari anggaran mereka.
Objek
Pertanggungan tanggung jawab pembangun untuk konstruksi bersama mencakup perlindungan kepentingan properti pelanggan. Kesepakatan ini bermanfaat terutama bagi pembeli. Perusahaan dapat mengasuransikan seluruh rumah atau apartemen secara terpisah.
Pelanggan
Perjanjian ini dibuat untuk kepentingan pemegang ekuitas. Dalam keadaan tertentu, mereka akan menerima pembayaran. Pengembang berjanji untuk menyerahkan objek berkualitas tinggi yang andal. Penanggung berkewajiban untuk memberi tahu klien tentang perubahan dalam transaksi dan membayar remunerasi. Jika pemegang ekuitas berubah selama proses konstruksi, ini harus ditunjukkan dalam kontrak, karena dokumen terpisah dibuat dengan peserta berikutnya.
Penanggung
Tidak semua IC cenderung membuat kesepakatan seperti itu. Diyakini bahwa jenis transaksi ini membawa kerugian. Selain itu, perusahaan harus memenuhi persyaratan tertentu:
- beroperasi di pasar selama lebih dari 5 tahun;
- memenuhi persyaratan stabilitas keuangan;
- memiliki pandangan perkembangan yang positif untuk periode mendatang;
- memiliki setidaknya 400 juta rubel yang beredar, serta modal dasar dalam jumlah 120 juta rubel.
Tarif
Asuransi pembangun untuk biaya konstruksi bersamamahal. Tingkat rata-rata pada tahun 2015 adalah 0,5–0,8%. Untuk kontrak jangka panjang, tarif dapat diturunkan 10-30%. Perusahaan asuransi (IC) sendiri yang menetapkan tarif, dan juga menghitung koefisien untuk persentase tahunan, karena selalu ada kemungkinan pengembang akan sepenuhnya menghindari pemenuhan kewajiban.
Yang menentukan tarif:
- Partisipasi pengembang dalam holding.
- Pengalaman positif dari transaksi sebelumnya: tenggat waktu, jumlah objek, bekerja di berbagai wilayah, tidak ada keluhan.
- Keberlanjutan keuangan.
- Dukungan hukum: ketersediaan semua dokumen dan izin.
- Tahap konstruksi.
- Batas Waktu.
- Jumlah pemegang saham.
Eksekusi kontrak
Untuk mendaftarkan DDU, pengembang harus menyerahkan persetujuan ke Rosreestr. Untuk melakukan ini, Anda perlu mengumpulkan dokumen-dokumen berikut:
- deklarasi proyek;
- izin melaksanakan pekerjaan konstruksi;
- sertifikat pendaftaran negara;
- perjanjian pembangunan bersama;
- salinan dokumen hukum;
- studi kelayakan;
- salinan laporan keuangan;
- data kreditur;
- sertifikat tidak menunggak pinjaman bank.
Apa yang dilindungi
Asuransi kewajiban pembangun untuk konstruksi bersama menyiratkan pembayaran kompensasi jika pengembang tidak memenuhi kewajiban, yang dikonfirmasi oleh keputusan pengadilan ataukebangkrutan perusahaan. Jumlah tersebut tidak dibayarkan jika terjadi pembekuan dalam masa konstruksi atau perpanjangan masa komisioning. Jumlahnya tergantung pada harga kontrak. Tidak boleh kurang dari:
- biaya objek;
- harga pasar rata-rata untuk 1 sq. m.perumahan di wilayah tersebut.
Undang-undang juga membatasi jumlah maksimum premi.
Kasus berikut diakui sebagai asuransi:
- gangguan konstruksi;
- kebangkrutan pengembang;
- tidak mendapatkan tempat tinggal;
- menolak mengembalikan sumber daya material, dll.
Perubahan legislatif
Pada tahun 2014, Undang-Undang Federal No. 294 diubah, yang menurutnya asuransi kewajiban pengembang partisipasi ekuitas dalam konstruksi sekarang wajib. Kontrak dibuat oleh pengembang sendiri. Mereka juga memilih dengan siapa akan menandatangani kontrak: dengan perusahaan, bank, perusahaan khusus.
Semua anggota perusahaan asuransi wajib bertanggung jawab secara tanggung renteng. Jika kesepakatan dibuat dengan bank, maka banyak waktu yang dihabiskan untuk mengumpulkan kertas. Deposit 30% dari nilai objek harus dibayar, yang berfungsi sebagai jaminan bagi lembaga keuangan. Selain itu, Bank Sentral menetapkan persyaratannya sendiri untuk bank-bank tersebut:
- masa kerja minimal - 5 tahun;
- modal terdaftar 200 juta;
- nilai properti adalah 1 miliar rubel.
Lebih menguntungkan bagi pengembang untuk mendapatkan pinjaman daripada mengeluarkan jaminan. Lembaga keuangan jugamenganggap asuransi dari perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi sebagai produk yang menguntungkan.
Lebih baik menandatangani kontrak dengan perusahaan. Dalam menghadapi persaingan yang ketat, perusahaan asuransi berusaha menarik pelanggan dengan tarif dan harga yang rendah. Tarif pada transaksi tersebut tetap tetap selama jangka waktu kontrak. Asuransi kewajiban pembangun untuk konstruksi bersama dibayar setelah pekerjaan selesai. Keuntungan lain adalah kecepatan dokumen. Tertanggung adalah pengembang itu sendiri, penerima manfaat adalah pemegang saham. Metode penyediaan dipilih untuk setiap hunian secara terpisah.
Asuransi kewajiban pembangun untuk konstruksi bersama
Perusahaan wajib menyediakan agunan. Paling sering ini adalah tanah di mana objek akan berada. Selain itu, dokumen tersebut menjelaskan cara mengamankan kewajiban. Surat-surat itu ditandatangani sebelum pendaftaran negara perjanjian saham pertama dan berlaku sampai benda itu diserahkan. Pemutusan transaksi tidak membebaskan perusahaan dari kewajiban membayar ganti rugi atas kasus-kasus yang terjadi selama masa berlakunya.
Anda dapat mengasuransikan seluruh rumah atau setiap apartemen secara terpisah. Opsi pertama tidak menguntungkan. Pengembang perlu segera menyetor dalam jumlah besar, untuk memastikan semua apartemen akan terjual. Masalah kedua adalah bahwa di bawah kontrak seperti itu sulit untuk menentukan siapa penerima manfaat.
Dokumen mulai berlaku sejak angsuran pertama dikreditkan. Asuransi pengembang untuk konstruksi bersama di bawah kontrak tidak menyediakan waralaba. Ketentuan kesepakatan lainnya adalah standar:
- perusahaan asuransi berjanji untuk memberi tahu pemegang saham tentang jumlah kompensasi yang dibayarkan;
- perusahaan dapat mengajukan klaim regresi terhadap pengembang;
- penanggung berkewajiban untuk memberi tahu semua pemilik tentang pemutusan awal kontrak;
- durasi perjanjian tergantung pada durasi konstruksi.
Jumlah pengembalian dana tergantung pada harga dan tarif. Itu harus melebihi nilai total luas tempat tinggal. Perusahaan sendiri yang memutuskan bagaimana pembayaran akan dilakukan: sekaligus atau secara mencicil.
Masalah asuransi kewajiban pengembang dalam konstruksi bersama
Kesepakatan ini sangat spesifik. Faktanya, kita berbicara tentang melindungi risiko finansial pengembang. Perusahaan memiliki pilihan - untuk mengeluarkan kebijakan atau jaminan. Opsi kedua lebih disukai, karena lembaga kredit sudah memiliki mekanisme yang mapan, sistem penilaian, spesialis yang menilai risiko, serta struktur yang mengatur penyelesaian WIP. SC tidak bisa membanggakan keuntungan seperti itu. Tapi mereka menawarkan harga rendah. Orang-orang sudah terbiasa dengan kenyataan bahwa layanan perbankan itu mahal. Ini benar karena risiko dalam perdagangan tinggi. Meskipun setelah amandemen undang-undang, tarif untuk perusahaan juga meningkat.
AsuransiTanggung jawab pengembang dalam konstruksi bersama memberikan efek kumulatif dari kerugian. Dalam situasi krisis (penurunan permintaan perumahan, kenaikan suku bunga KPR), semua pengembang akan menderita kerugian sekaligus, dan bukan hanya satu pelaku pasar.
Masalah lainnya adalah ketidakmampuan untuk mengasuransikan kembali risiko bahkan di pasar luar negeri. Dalam praktik internasional, obligasi (jaminan) digunakan dalam operasi semacam itu. Tetapi fungsi mereka tidak diabadikan dalam undang-undang Rusia. Perbedaan utama dari produk tersebut adalah bahwa perusahaan asuransi dapat mengambil fasilitas yang sedang dibangun sebagai jaminan.
Bank Sentral menaikkan persyaratan bagi perusahaan asuransi yang dapat memberikan layanan kepada pengembang - meningkatkan jumlah modal minimum. Ini sangat mempersempit lingkaran kemungkinan perusahaan asuransi - hingga 19 organisasi. Perusahaan yang sebelumnya menyumbang 80% dari kontrak dengan pengembang telah meninggalkan daftar baru. Apa yang akan terjadi pada mereka sekarang tidak diketahui. Kemungkinan besar, perlu untuk menyimpulkan kontrak baru dengan perusahaan dari daftar "putih". Jika lisensi dicabut, IC bertanggung jawab atas transaksi yang diselesaikan sebelumnya dalam waktu 6 bulan. Kemudian baik mengakhiri dokumen atau mentransfer portofolio dan kewajiban ke pelaku pasar lain. Tidak seperti OSAGO atau asuransi kewajiban untuk pemilik fasilitas produksi berbahaya, layanan ini tidak mencakup jenis perlindungan lain, seperti dana kompensasi yang akan menangani pembayaran kepada warga negara setelah kebangkrutan perusahaan asuransi. pasar ekuitaspembangunan perumahan sangat bagus. Tetapi belum ada cara yang pasti untuk mengatur aktivitas pengembang.
