HBC adalah koperasi perumahan, yang merupakan perkumpulan sukarela sekelompok orang atau organisasi dengan tujuan membangun gedung apartemen.
Sejarah kemunculan dan perkembangan koperasi perumahan
ZHSK adalah skema yang agak lama dan terbukti untuk pembangunan gedung apartemen tempat tinggal. Munculnya koperasi perumahan pertama dimulai pada tahun 1920-an. Namun, meskipun popularitasnya berkembang pesat, pada tahun 1937 mekanisme ini dilikuidasi, karena merupakan manifestasi dari kepemilikan pribadi. Pada tahun 1957, koperasi perumahan dihidupkan kembali dan menyebar luas. Pada tahun 80-an, konstruksi bangunan apartemen tempat tinggal seperti itu sekitar 8%.
Dalam masyarakat modern, sistem koperasi mendapatkan momentum dengan semangat baru. Paling sering, ini digunakan oleh pengembang Moskow yang tidak dapat memenuhi kewajiban mereka kepada pemegang ekuitas. Dalam hal ini, atas inisiatif pembeli yang tertipu, koperasi perumahan dibuat, di mana semua hak untukpenyelesaian konstruksi.
Dasar hukum
Saat ini, kerangka hukum kegiatan koperasi perumahan diatur dengan undang-undang perumahan. Istilah "koperasi pembangunan perumahan" didefinisikan dengan jelas dalam Art. 110 dari Kode Perumahan Federasi Rusia. Kondisi untuk penciptaan, organisasi kegiatan dan aturan partisipasi dalam koperasi perumahan disajikan:
- di bagian 5 dari Kode Perumahan Federasi Rusia (LC RF);
- dalam KUH Perdata Federasi Rusia (CC RF);
- dalam Piagam koperasi, yang dibuat sesuai dengan ketentuan utama Kode Perumahan Federasi Rusia dan Kode Sipil Federasi Rusia.
Namun, tidak semua koperasi perumahan adalah koperasi yang diselenggarakan sesuai dengan undang-undang saat ini. Banyak dari mereka dalam kegiatannya bahkan tidak memenuhi persyaratan dasar yang disajikan dalam Kode Perumahan, sehingga terjadi pelanggaran hak-hak peserta dalam koperasi perumahan tersebut. Untuk menghindari situasi seperti itu, perlu dipahami secara rinci semua aspek kegiatan koperasi.
Urutan pembuatan dan pengaturan kegiatan
Anggota koperasi perumahan, menurut undang-undang, tidak boleh kurang dari lima. Namun, jumlah peserta dalam koperasi tidak boleh melebihi jumlah apartemen di bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun atau dibeli. Dalam rapat umum diputuskan untuk membentuk koperasi perumahan. Acara ini dapat dihadiri oleh orang-orang yang ingin bersatu untuk tujuan membangun rumah. Dalam pertemuan tersebut, Piagam koperasi perumahan juga disetujui. Setelah koperasi terdaftar dan memperoleh status badan hukum, peserta yang memilih pembuatankoperasi, menjadi anggota koperasi perumahan. Keputusan rapat pendiri koperasi perumahan dituangkan dalam berita acara.
Piagam koperasi pembangunan perumahan
Piagam koperasi perumahan, menurut Art. 113 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, harus berisi data tentang nama koperasi, lokasinya, subjek dan tujuan kegiatan, aturan untuk bergabung dengan koperasi perumahan, prosedur untuk meninggalkannya, ukuran penerimaan dan kontribusi bagi hasil., berbagai pembayaran, komposisi dan hak-hak badan-badan pengurus koperasi, prosedur untuk adopsi oleh badan-badan pengawas dari berbagai keputusan, tentang kemungkinan menutupi kerugian yang timbul dan aturan-aturan untuk reorganisasi atau likuidasi koperasi. Meskipun demikian, Piagam ini dapat berisi ketentuan lain yang tidak bertentangan dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
Badan Pemerintah
Menurut Seni. 115 ZhK RF, badan pengatur koperasi perumahan adalah:
- rapat umum seluruh anggota koperasi;
- jika jumlah yang hadir dalam rapat lebih dari 50 dan hal ini tercantum dalam Piagam Koperasi - Musyawarah;
- Badan Pengurus dan Ketua Koperasi Perumahan.
Rapat Umum Anggota Koperasi
Rapat umum semua anggota koperasi (konferensi) dianggap sebagai badan pengatur tertinggi. Ini diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Piagam. Kewenangan badan pengelola tertinggi juga diatur dalam Piagam koperasi perumahan.
Rapat peserta adalah sah jika dihadiri oleh mayoritas dari seluruh anggota koperasi. Keputusan tidak dapat diambil jika 50% atau lebih dari mereka yang hadir dalam rapat memberikan suara tidak setujuproposal yang sedang dipertimbangkan. Keputusan yang diambil dan tertulis dalam protokol ini mengikat semua anggota koperasi gedung.
Aparat pengelola dan badan pengawas juga dipilih oleh peserta rapat umum anggota koperasi perumahan. Tugas badan pengatur dan tata cara pengambilan keputusannya diatur oleh Piagam koperasi, peraturan, peraturan, dan dokumen internal lainnya. Pengurus koperasi perumahan berhak mengatur kegiatan koperasi dan memilih seorang ketua dari antara para anggotanya. Pengurus koperasi perumahan bertanggung jawab kepada rapat umum anggota koperasi.
Tanggung jawab ketua koperasi perumahan
Ketua Pengurus BEM:
- wajib memastikan pelaksanaan keputusan yang diambil oleh Dewan;
- melindungi kepentingan koperasi, membuat kesepakatan dan bertindak tanpa surat kuasa atas nama semua anggota koperasi;
- memiliki wewenang lain yang tidak termasuk dalam tugas rapat umum anggota koperasi perumahan atau pengurusnya.
Inti dari komisi audit
Untuk mengendalikan kegiatan ekonomi dan pemukiman koperasi, komisi audit khusus dipilih untuk jangka waktu tidak lebih dari 3 tahun. Jumlah anggota yang termasuk dalam komposisinya dijabarkan dalam Piagam koperasi. Anggota komisi audit tidak boleh menduduki posisi senior di koperasi perumahan, serta terdaftar di badan manajemen lain dari koperasi bangunan.
Ketua Komisi Audit dipilih oleh anggotanya dari komposisi yang ada. Tugas auditor meliputi:
- audit tahunan ekonomi dankegiatan penyelesaian koperasi;
- persiapan pendapat tentang anggaran, tujuan penggunaan dana, laporan tahunan dan kontribusi wajib;
- melaporkan kepada anggota rapat umum tentang kegiatan mereka.
Auditor berhak untuk mengaudit kegiatan keuangan dan penyelesaian koperasi bangunan setiap saat dan memiliki akses gratis ke semua dokumentasi internal koperasi perumahan. Prosedur operasi dan wewenang komisi audit diatur dalam Piagam koperasi.
keanggotaan ZhSK
Untuk menjadi anggota koperasi perumahan, Anda harus mengajukan permohonan kepada pengurus koperasi perumahan. Satu bulan kalender dialokasikan untuk pertimbangannya. Keputusan dibuat dalam rapat umum peserta dan dicatat dalam dokumen yang relevan (risalah). Status anggota koperasi perumahan diperoleh setelah membayar biaya masuk. Seorang anggota koperasi perumahan dapat mengkonfirmasi keikutsertaannya dalam koperasi perumahan dengan sertifikat (ekstrak), yang dikeluarkan sesuai dengan aplikasinya.
Mekanisme pembangunan perumahan dengan bantuan koperasi perumahan
Setelah persetujuan Piagam pada rapat umum anggota koperasi perumahan, koperasi pembangunan perumahan harus menjalani pendaftaran negara wajib untuk memperoleh status badan hukum. Selanjutnya, konstruksi menurut skema pembangunan perumahan berlangsung secara bertahap:
- Tahap 1 - pendaftaran dokumen hak atas sebidang tanah untuk konstruksi. Koperasi perumahan harus menerima, sesuai dengan undang-undang, rencana tata kota tanah dan menyiapkan dokumentasi proyek. Setelah itu, mereka harus diserahkan keinstansi berwenang yang menerbitkan izin mendirikan bangunan. Dokumen ini merupakan konfirmasi hukum bahwa dokumentasi proyek sesuai dengan rencana tata kota sebidang tanah dan memungkinkan Anda untuk mulai membangun gedung apartemen.
-
konstruksi perumahan 2 tahap - merancang bangunan tempat tinggal, memperoleh persetujuan dan melakukan pemeriksaan. Durasi prosedur adalah 4-12 bulan. Sebaiknya percayakan pelaksanaannya kepada pihak ketiga yang sudah berpengalaman bekerja sama dengan koperasi perumahan.
- Tahap 3 - pembangunan gedung apartemen tempat tinggal. Koperasi berhak untuk secara mandiri terlibat dalam proses pembangunan gedung: menyewa kontraktor, memantau kemajuan pekerjaan, dan melakukan tender. Namun, cukup sulit bagi orang tanpa pendidikan khusus untuk melakukan ini. Sekarang ada banyak perusahaan di pasar jasa yang memberikan bantuan yang berkualitas kepada koperasi tersebut.
- Tahap 4 - mengoperasikan rumah. Setelah menyelesaikan semua pekerjaan, koperasi bangunan harus mendapatkan izin untuk mengoperasikan rumah tersebut. Baru setelah itu, semua anggota koperasi perumahan dapat meresmikan kepemilikan perumahan.
Kemungkinan risiko yang terkait dengan partisipasi dalam koperasi perumahan
Menjadi anggota koperasi perumahan, seseorang mungkin menghadapi risiko tertentu:
- Risiko utama adalah bahwa tujuan utama pembentukan koperasi perumahan mungkin tidak tercapai karena alasan tertentu (penolakan izin, kesulitan keuangan, dll.).
- Inflasi dan kenaikan harga bahan bangunandan berhasil.
- Risiko kegagalan mengoperasikan rumah. Selain itu, koperasi perumahan tidak akan bertanggung jawab kepada anggotanya untuk ini.
- Pengembang atau investor tidak menjamin perumahan yang disediakan.
- Kontrol atas pengeluaran dana dan kegiatan ekonomi dilakukan oleh komisi audit, yang dipilih dalam rapat umum. Tidak ada badan khusus negara bagian.
- Pembagian rumah susun antar anggota koperasi perumahan terjadi dalam rapat umum dan tidak tergantung pada keinginan anggota koperasi.
- Pembangun di Moskow, misalnya, membentuk biaya akhir sebuah apartemen, dengan mempertimbangkan biaya iklan, staf, dan pembayaran lainnya. Pembeli harus membayar semua ini. Selain semua hal di atas, warga negara tidak dapat mengontrol pengeluaran dana untuk pembangunan perumahan dan kemajuan pembangunan itu sendiri.
Manfaat bergabung dengan koperasi perumahan
1. Diyakini bahwa pembangunan bangunan tempat tinggal melalui sistem koperasi perumahan adalah penghematan uang yang signifikan. Menurut statistik, berkat organisasi koperasi perumahan, Anda dapat menghemat sekitar 50% untuk pembelian perumahan.
2. Membangun koperasi memiliki transparansi penuh dalam mengumpulkan dan membelanjakan uang. Selain itu, pembangunan dapat dibiayai secara bertahap, dan angsuran dapat diberikan tidak hanya untuk jangka waktu pembangunan rumah, tetapi juga untuk waktu setelah pembangunan selesai.
HBC di dunia modern
Hari ini, sebuah asosiasi sukarela dari orang-orang yang berpikiran sama untuk tujuan mendirikan bangunan tempat tinggalsangat jarang. Terlepas dari kenyataan bahwa undang-undang tersebut tidak mencegah pembentukan koperasi perumahan, pembangunan gedung bertingkat menurut skema ini lebih populer di kalangan perusahaan besar yang tertarik untuk menyediakan apartemen untuk karyawan mereka.
Jadi, masuk akal untuk mengorganisir koperasi perumahan bagi karyawan organisasi yang memiliki dukungan manajemen yang sesuai. Pada saat yang sama, mereka dapat menghemat selisih antara harga pasar dan biaya perumahan, yang ditanggung oleh pengembang.
Dalam hal memperoleh apartemen di bawah mekanisme koperasi perumahan, warga lebih terlindungi dari berbagai situasi yang tidak terduga. Jika pengembang telah menyatakan pailit, pemegang saham berhak untuk secara mandiri terlibat dalam pembangunan gedung.
Baru-baru ini, jumlah organisasi konstruksi yang bekerja berdasarkan prinsip koperasi perumahan tidak melebihi 15%. Saat ini, sepertiga dari perumahan di pasar Rusia dijual dengan skema ini.
Yang harus diperhatikan saat membeli apartemen untuk koperasi perumahan
Menurut statistik, salah satu faktor utama yang mempengaruhi pilihan perumahan bukanlah bentuk kontrak, bukan ketersediaan infrastruktur di sekitar rumah, tetapi reputasi pengembang, pengalamannya dalam membangun gedung apartemen, syarat pembayaran apartemen.
Namun, jika seseorang memutuskan untuk bergabung dengan koperasi perumahan, Anda perlu memperhatikan beberapa poin penting:
- Periksa perjanjian investasi antara perusahaan konstruksi dan koperasi perumahan. Sebaiknya koperasi itu sendiri bertindak sebagai pengembang. Dalam hal ini koperasi perumahan menanggung sepenuhnyabertanggung jawab atas pembangunan gedung bertingkat.
- Mempelajari dokumen hak milik lainnya: izin mendirikan bangunan, perjanjian sewa tanah atau kepemilikan tanah.
- Biasakan diri Anda dengan Piagam koperasi perumahan. Perhatian khusus harus diberikan pada kondisi masuk dan keluar dari koperasi. Dan juga tentang tata cara pembayaran iuran dan mendapatkan apartemen.
Jika semua dokumen di atas jelas dan transparan, Anda dapat membuat kesepakatan dengan koperasi dengan aman.
